דיני חוזים של אינדיאנה

חוזה הקרקע הוא סוג של מימון המוכר.זה עובד קצת כמו משכנתא, אבל במקום בנק המספק מימון, המוכר מממן את מכירת הנדל"ן בתשלומים תקופתיים. הקונה רשאי בדרך כלל לעבור לנכס מיד עם חתימת החוזה, אך הוא אינו מקבל את התואר המשפטי לנכס עד שהוא משלים תשלומים. אינדיאנה שינתה את החוק המסורתי חוזה הקרקע כדי להפוך אותו הוגן יותר לקונה.

חופש משא ומתן על תנאי תשלום

הקונה רשאי לבקש מימון המוכר אם הוא אינו מסוגל להשיג אשראי או לא יכול להרשות לעצמו מקדמה. במקום לאבד את הקונה, המוכר עשוי להסכים למכור אותו על חוזה. תנאי התשלום על פי חוזה הקרקע הם בדרך כלל גמישים יותר מאשר עם צד שלישי מימון, אם כי הם לא נדרשים להיות. מוכרים רבים יסכימו לוותר על מקדמה, למשל, תמורת מחיר הרכישה גבוה יותר. הצדדים יש חופש רחב לנהל משא ומתן על תנאי תחת אינדיאנה חוק הקשר.

הקונה מקבל החזקה מיידית, אבל לא את הכותרת

הקונה הוא בדרך כלל זכאי החזקה של הנכס ברגע שהוא חותם על החוזה, ברגע שהוא מכרז מקדמה או ברגע שהוא משלם את הפרק התקופתי הראשון. לאחר מכן, המוכר אין זכות יותר להיכנס הנכס מאשר בעל הבית צריך להיכנס רכוש שכור. עם זאת, כותרת משפטית לנכס נשאר עם המוכר עד הקונה עושה את התשלום האחרון מתוזמן. המוכר גם שומר על החזקה פיזית של שטר קניין. זה מפסיק את הקונה מ מנסה למכור או לממן proeprty כי הוא עדיין לא בבעלות מלאה. כאשר הקונה עושה את התשלום האחרון, המוכר מחויב לסייע לקונה בהעברת התואר.

מה יקרה אם הקונה לא יכול לשלם

החיסרון הגדול ביותר עם חוזי הקרקע הוא מה קורה אם הקונה לא יכול לשלם. בעבר, קונה כי ברירת המחדל תאבד את כל ההשקעה שלו, ואת המוכר יכול לתפוס את הנכס מבלי לעבור פרוצדורות. אז, גם אם הקונה עשה 99 תשלומים והחמיץ רק אחד, הוא יכול לאבד הכל. אינדיאנה יש לתקן את החוקים כדי לתקן את המצב שבו קונה ברירות המחדל לאחר השלמת תשלומים רבים. אם ההון העצמי של הקונה בנכס בעת ברירת המחדל הוא "משמעותי", כהגדרתו בחוק, על המוכר להתחיל בהליכי טרפה פורמליים בבית המשפט במקום רק לקחת את הנכס בחזרה. הרוכש זכאי לפיצוי על ההון שנצבר לפני שהמוכר יוכל לרכוש את הנכס.

חוק ה- SAFE

אכיפה מאובטחת והוגן עבור חוק רישוי למשכנתאות של 2008 ("מעשה SAFE") מחייב מדינות להעביר חקיקה הדורשת רישוי של מיזמים הלוואה הנדל"ן. פעולת SAFE של אינדיאנה נכנס לתוקף בחודש יוני 2010. זה דורש צדדים המרחיבים מימון לרכישת נדל"ן, כולל המוכרים בחוזים קרקע, להיות מורשה. תהליך הרישוי הוא יקר ודורש זמן רב. אתה לא צריך לקבל רישיון, עם זאת, אם אתה מוכר בית אתה חי בעבר, למכור נכס קרוב משפחה מיידית, או למכור מבנים מסחריים.