תוכן עניינים:
הבנקים באופן שגרתי לעזור לאנשים להפוך לבעלי בתים על ידי מתן הלוואות לרכישת רכוש. כדי להגן על הבנקים מפני לאבד כסף משמעותי במקרה של קונה הביתה מקבל מאחור על תשלומי המשכנתא שלו, חברות אלה לנצל תהליך המכונה הפחתת הפסד. הבנקים משתמשים בתהליך זה כדי לעבוד עם בעלי בתים כדי ליצור פתרון מעשי, בדרך כלל וכתוצאה מכך גם שינוי הלוואה או מכירה של הבית.
משכנתא ותשלומים למשכנתאות
כאשר אדם קונה פיסת רכוש, הוא בדרך כלל לוקח משכנתא, בדרך כלל במשך 30 שנה, אשר הוא צפוי לבצע תשלומים חודשיים. הבנק גובה את הריבית ואת בעל הבית מקבל לבנות הון העצמי שלו הביתה כפי שהוא משלם את מה שהוא חייב. בסופו של דבר המשכנתא שלו הוא שילם את הבנק או המשקיע שבבעלותו את ההלוואה עושה רווח משמעותי.
בעל הבית
עם זאת, במקרים מסוימים דברים לא הולכים בצורה חלקה. בעל הבית עלול להיתקל כמה קשיים כגון אובדן עבודה, מחלה, גירושין או מוות במשפחה שגורמת לו לקבל מאחור על תשלומי המשכנתא שלו. הוא אמר אז להיות עבריין. ככל שהעבריינות נמשכת יותר, כך הבנק מאבד.
ליס פנדנס
כאשר homeowner הוא מספר חודשים מאחורי על המשכנתא תשלומים הבנק ואז מתחיל עיקול הליכים על ידי הגשת תביעה או pendens lis נגד homeowner. זה קורה במדינות עם foreclosures שיפוטית. במדינות לא-שיפוטיות, התהליך כרוך בסוג כלשהו של הודעה פומבית המציינת את אי-התשלום של בעל הבית ואת כוונת הבנק לעקל.
מחלקת הפחתת נזקים
בשלב כלשהו homeowner או ישירות או באמצעות נציג מחליט או לוותר על הנכס על ידי משא ומתן על מחיר המכירה עבור מה הנכס הוא שווה כעת פחות מאשר את הסכום owed, או למצוא דרך לשמור את הנכס. ההלוואה מועברת לאחר מכן למחלקת ההפחתה של הבנק, בה מנהלים מנוסים עובדים על מנת להגיע לפתרון המקובל על כל הצדדים המעורבים.
אמון ההלוואה
תהליך זה נקרא לעתים קרובות אמון הלוואה, אשר יכול להיות כרוך שינוי הלוואה או מכירה קצר. כפי שתואר לעיל, מכירה קצרה מתרחשת כאשר הבנק מסכים לקבל סכום התמורה כי הוא לעתים קרובות פחות ממה שחייב אבל יותר בקנה אחד עם הערך הנוכחי של הנכס. שינוי הלוואה כוללת התאמת תנאי ההלוואה, או במונחים של הריבית או את אורך ההלוואה כדי לבוא עם תשלום זול יותר עבור homeowner.