תוכן עניינים:
A 1031 ידוע גם בשם חילופי "כמו סוג" והוא שיטת אישור מס הכנסה פנימית לדחות מסים על מכירת נדל"ן להשקעה. בעיקרו של דבר, חילופי 1031 מעביר את התמורה של מכירת נדל"ן להשקעה לרכישת נכס להשקעה חדש. 1031 חילופי הם לעתים קרובות די שימושי למשקיעים הנדל"ן. כאשר נעשה כראוי, 1031 חילופי עיכוב תשלומי מס ולשמור רווחי הון רווח או רווח עבודה עבור המשקיעים כאשר הם עוברים מן ההשקעה נדל"ן אחד למשנהו.
1031 ואת קוד ארה"ב
המונח "1031 חילופי" תוצאות חוקי המס, במיוחד את קוד ההכנסה הפנימי כותרת 26,1031. ה- IRC הרלוונטי מתייחס לחילופי 1031 קובע כי לא יוכר רווח או הפסד בחילופי רכוש כל עוד הוא מוחזק לשימוש פרודוקטיבי. הכוונה של כותרת 26, 1031 היא לאפשר לאנשים להתמודדות עם מוחשי, אמיתי, שימושי רכוש לדחות מיסוי על רווחים. סעיף 26, 1031 גם לא כולל באופן ספציפי נכסים שאינם נכסי מקרקעין כגון מניות, אג"ח וניירות ערך אחרים.
1031 מנגנון החליפין
חילופי 1031 כולל למעשה יותר מעסקה אחת. ב 1031 חילופי, מכירת נכס אחד לא יכול להתקיים ללא רכישה של אחר. שני המאפיינים המעורבים בחילופי 1031 חייבים להיות ממוזגים לעסקה אחת, אשר הופכת באופן קולקטיבי להחלפה. בגלל המורכבות בבסיס חילופי 1031, משקיעים הנדל"ן צריך לנצל מוסמך רק מתווכים לסייע להם.
1031 מתווכים מוסמכים
מתווכים מוסמכים, או QI, הם צדדים שלישיים אובייקטיביים המוכרים על ידי IRS שאושרו על מנת להתמודד עם חילופי הבעלות המורכבים. השמירה על ידי משקיע הנדל"ן המחפש חילופי 1031, QIs לנהל את תנועת הבעלות על הנכסים שנמכרו ו נרכשו בין משלם המסים או משקיע הנדל"ן לבין הקונה והמוכר, בהתאמה, של שני הנכסים המעורבים החליפין. היזהר בעת שימוש QIs, כי, כי דמי הם גובים לפעמים עולה על הטבות המס של חילופי 1031.
הגבלות על 1031 חילופי
ב 1031 חילופי, כל ההון חייב להיות מושקעים מן הנכס הראשון השני או אחר החלק uninvested יהיה במס. הנכס צריך להיות גם "כמו סוג", כלומר זה נכס אמיתי לשימוש פרודוקטיבי. 1031 חילופי גם דורשים משלמי המסים לזהות את הנכסים השני שלהם בתוך 45 ימים מיום מכירת הנכסים שלהם ויתרו. 1031 משלמי המסים חייבים גם לרכוש את המאפיינים השני המזוהים שלהם בתוך 180 ימים לאחר ויתור על הנכסים הראשונים שלהם או לפני המסים שלהם צפויים, לפי תאריך הראשון.
דחיית תשלומי מס
"דחיית" היא עיכוב בתשלום מס, שהיא המטרה הסופית של חילופי 1031, אם כי הימנעות ממס אינה מותרת. אלא אם כן משלם המסים ברציפות עוסקת 1031 חילופי המס על רווחים מכל נכס יגיע בסופו של דבר. דחיית תשלומי המס יש יתרונות, שכן הכספים שאחרת היו נכנסים תשלומי מס יכול לעבוד עבור המשקיע. כאשר לוקחים את הרווחים מתוך 1031 המאפיינים המפורטים על ידי מכירת נכסים מזוהים הסופי, משלמי המסים חייבים גם לשלם את כל המסים בשל כל הרווחים.