כיצד לחשב בסיס מותאם על מכירת נכס שכור

בכל פעם שאתה רוכש נכס כגון נדל"ן למגורים, להשכרה או להשקעה, יש לך בסיס עלות הקשור לרכישה. אם אתה רוכש או בונים נכס מניב עבור 200,000 $, בסיס העלות שלך יהיה 200,000 $. אם לאחר מכן לשפץ את הנכס עבור $ 10,000, הבסיס החדש שלך יהיה הבסיס המקורי של 200,000 $, בתוספת הסכום שאתה מוציא על המרת הנכס, נותן לך בסיס מתואם של 210,000 $. מן הדוגמה, ברור כי תוספות או שיפורים בהון מגדילים את הבסיס לנכס מניב, ואילו הפסדי הפחת והפחתות מקטינים את הבסיס. הבסיס המתואם מחושב על ידי התחשבות בכל העליות והירידות בבסיס המקורי של הנכס. קביעת הבסיס המתואם של נכס מניב חשוב כי תצטרך את זה כדי לחשב את הרווח או הפסד על המכירה, אשר בתורו משפיע על ההכנסה החייבת שלך.

לקבוע את הבסיס המתואם של נכס לחשב רווח או הפסד על המכירה.

שלב

לקבוע את הבסיס המקורי של הנכס להשכרה. אם קנית או בנה את הנכס, הבסיס יהיה מחיר הרכישה או את עלות הבנייה. אם רכשתם את הנכס כמתנה או בירושה, הבסיס שלכם יהיה שווי השוק ההוגן במועד הרכישה או הבסיס המתואם של הנכס בידי האדם שממנו רכשתם אותו. נניח שאתה קונה את הנכס עבור $ 500,000 - הבסיס המקורי שלך על הנכס הוא מחיר הרכישה.

שלב

קביעת תוספות או שיפורים בהון שבוצעו בנכס. זה יגדיל את הבסיס שלך על ידי הסכום שהושקע על שיפור או המרת הנכס. נניח שאתה מוציא 30,000 $ על שדרוג מערכת הסקה מרכזית. אם ניקח בחשבון את זה בחשבון, הבסיס המתואם שלך עכשיו הוא 530,000 $ ($ 500,000 בסיס מקורי, בתוספת 30,000 $ בילה על תוספות).

שלב

חישוב עלות למכור את הנכס. עלויות המכירה מגדילות את בסיס הנכס וכוללות את כל העלויות הכרוכות במימוש הנכס במכירה, כגון עמלות ודמי משולם לסוכני נדל "ן, עורכי דין ורואי חשבון, וכן הוצאות פרסום וכל עלויות אחרות הכרוכות בכך. אם עלות המכירה המצטברת שלך היא $ 10,000, הבסיס המתואם יגדל ל 540,000 $ (530,000 $ בסיס ישן בתוספת $ 10,000 עלות למכור).

שלב

חישוב הפחת המצטבר על הנכס - זה יקטין את הבסיס המתואם שלך. נניח שהחזקת את הנכס במשך חמש שנים, ולקחת פיחות של 20,000 $ מדי שנה. הבסיס המתואם שלך יופחת ב -100 אלף דולר (20,000 $ פחת בשנה מוכפל בחמש שנים). בהתחשב בפחת המצטבר על הנכס, הבסיס המתואם הוא 440,000 $ (540,000 $ הותאמו בניכוי פיחות מצטבר של $ 100,000).

שלב

קביעת פחת מצטבר על תוספות או שיפורים בהון. אם הורדת את מערכת החימום המרכזית משלב 2 ב -1,500 דולר לשנה במשך שנתיים, פיחות מצטבר על תוספות או שיפורים בהון יהיה 3,000 דולר (1,500 דולר פחת בכל שנה כפול שנתיים). זה יקטין את הבסיס שלך, נותן לך בסיס מתואם של $ 437,000 ($ 440,000 בסיס ישן מינוס בניכוי $ 3,000 פחת מצטבר).

שלב

חישוב רווח על מכירת נכס מניב. אם אתה מוכר את הנכס עבור $ 600,000, הרווח שלך יהיה $ 163,000 ($ 600,000 הסכום הבין מינוס $ 437,000 בסיס מותאם). הערה מאשר בסיס מותאם יותר נותן רווח נמוך יותר על המכירה, אשר עשוי להיות מועיל עבור משלם המסים.