תוכן עניינים:
שוק הנדל"ן המסחרי מסתמך במידה רבה על מכתבי כוונות ליזום עסקאות בין בעלי קרקעות פוטנציאליים לדיירים. המטרה הכללית של מכתבי כוונות אלה היא לקבוע את התנאים וההגבלות שיש לעמוד בהם כדי להגיע להסכם חכירה. מכתב כוונות אינו הסכם חכירה סופי.
ללא כריכה
מכתב הכוונה הוא כמעט תמיד מסמך אינפורמציה אינפורמטיבי המשמש לצורך הקמת בסיס למשא ומתן על חכירה. המכתב בדרך כלל קובע תנאים מסוימים אשר עשויים להיות חלק הסכם חכירה מחייב, אבל המכתב אינו הצעה משפטית או קבלה של חוזה. ללא הסכם שכירות המשך, מכתב כוונות הוא בלתי ניתן לאכיפה.
הסכם למשא ומתן
היבט אחד של מכתב כוונות יכול להיות אכיפה. רוב מכתבי הכוונה חתומים על ידי בעל הבית והדייר, ורוב המכתבים כוללים הוראה הדורשת מכל צד לשאת ולתת בתום לב לקראת הסכם חכירה סופי. אם אחד הצדדים חתם על מכתב הכוונה ולאחר מכן נעלם לחלוטין מן המשא ומתן, הצד השני עשוי להיות מסוגל לתבוע פיצויים. החוק אינו יכול להכריח שני אנשים להגיע להסכם.
מושגי מפתח
מכתב כוונות מכיל בדרך כלל את נקודות המכירה הקריטיות להסכם חכירה מסחרי. מונחי המפתח של מכתב כוונות מתייחסים בדרך כלל לתקציב שיפור הדייר המוצע, לסכום החכירה החודשי, לכל תשלום נדרש בנוסף לשכר הדירה החודשי, השטח הכולל הזמין או המבוקש, השימוש המיועד במרחב, בין אם חכירה יכלול אופציית רכש ומועד החכירה. הרעיון הכללי הוא שבעל הבית או הדייר יכלו למסור את מכתב הכוונה לעורך דינו, ולעורכי הדין יהיו תנאי המפתח הדרושים כדי לנסח הסכם חכירה מחייב.
מימון
למרות מכתבי הכוונה הם בלתי ניתנים לאכיפה כמו הסכמי חכירה, הם עדיין שימושי בהקשר המימון. מפתח או בעל בניין יכולים להציג מכתבי כוונות חתומים לחברת כספים כדי להוכיח לחברה המממנת כי הנכס עשוי להניב הכנסות. לפיכך, מכתבי כוונות לעזור לפרויקטים לנוע קדימה כי הם עוזרים לבעלים לממן את הפרויקטים האלה.