תוכן עניינים:
מימון הבעלים מתרחשת כאשר הבעלים של הנכס האמיתי מסכים לקבל תשלומים ישירות מהקונה במקום לקבל את מחיר הרכישה בסכום חד פעמי ממוסד ההלוואות. הקונה בדרך כלל עובר מיד, אבל לא לוקח את הכותרת עד שהוא השלים את כל התשלומים. הסדר זה ידוע בכינויו חוזה קרקע. למרות דרום קרוליינה חוקי החוזה הקרקעות החוזים דומים לאלה של מדינות אחרות, הם מכילים תכונות ייחודיות.
משכנתאות ושעבודים
קונה על פי חוזה הקרקע לוקח את הבעלות על הקרקע כפוף לכל משכנתאות או משכנתא מראש על הנכס. כתוצאה מכך, הקונה צריך לבצע חיפוש כותרת במשרד רשומות הארץ המחוז לפני החוזה נחתם, ולפני שהוא לוקח את הבעלות על הנכס. אם הנכס כפוף משכנתא נרשם או שעבוד במועד המוכר העברות הכותרת, הרוכש לוקח את הנכס נושא זה, אבל יש תביעה משפטית נגד המוכר על נזקים. אם המשכנתא או השעבוד אינו רשום, הוא יכבה כאשר הכותרת מועברת לקונה, אם כי המשכנתא או בעל השעבוד עדיין תהיה טענה לא מובטחת נגד המוכר על הסכום המצוין.
ברירת מחדל
דרום קרוליינה מציעה פחות הגנות פורמליות לקונים בחוזים קרקע מאשר לחוקים של מדינות רבות אחרות. זה מאפשר קרקעות חוזים להכיל החילוט הוראות המזכות את המוכר לתפוס את הנכס מבלי foreclosing או לשלם פיצוי אם הקונה ברירות מחדל בכל עת במהלך תקופת התשלום בתשלומים. משמעות הדבר היא כי הקונה אין הון עצמי בבית עד שהוא לוקח את התואר המשפטי. קונים ומוכרים חופשיים לנהל משא ומתן על הסדר שוויוני יותר בחוזה הקרקעות.
הקלה שוויונית
בגלל ההשלכות הקשות של חילוט, קונה אשר יפסיד את כל התשלומים בחוזה הקרקע יכול לערער לבית המשפט להון להקלה. למרות שאין הגנות סטטוטוריות קיימים כדי לסייע לקונים אשר יפסידו, במקרה דרום קרוליינה 2002 של לואיס נגד Premium Inv. קורפ קבעה כי בית המשפט בדרום קרוליינה יש את הזכות לאלץ את המוכר לעקל, למכור את הנכס במכירה שיפוטית ולחזור התמורה העולה על יתרת החוב של הרוכש לקונה, ובכך לשמור על הון הקונה. כמו כן נקבע כי בית המשפט רשאי לאפשר לקונה הזדמנות שנייה להחזיק את הנכס אם הוא משלם את הבעלים החדש סכום החוב שלו בתוך תקופת פדיון מסוים שנקבע על ידי בית המשפט. תרופות אלה ניתנות על ידי בתי המשפט רק אם העובדות של המקרה עולה כי העוול היה אחרת לגרום.
העברת כותרת
לאחר שהרוכש משלים את כל התשלומים, המוכר מחויב להעביר את הבעלות לקונה. רוב הקרקע חוזים מחייבים את המוכר לספק "סחורה כותרת", כלומר אין שעבודים משכנתא או משכנתא על הנכס. אם המוכר נכשל בהעברת התואר, או אם הוא מעביר את הבעלות עם פגם, כגון משכנתא שלא שולמה, הרוכש רשאי לתבוע את ההקלה. הוא רשאי לבקש נזקים מן המוכר, כגון סכום של משכנתא שלא שולמו, או שהוא רשאי לבקש מבית המשפט להורות על המחוז ארץ רשומות המשרד להעביר את הבעלות על הנכס לו.