כיצד לקנות בית עיקול או נכס במכירה פומבית

כאשר homeowner נכשל לבצע תשלומים בזמן המשכנתא, המשכנתאות משאיל - בדרך כלל, בנק - יכול לעקל על הנכס. עיקול הוא הליך משפטי שבו homeowner מאבד את הכותרת לבית ואת משאיל מקבל את הנכס או סכום כסף ממכירת הנכס. המלווים חייבים להודיע ​​בפומבי כאשר הם מתחילים הליכים טרפה, שבו אתה יכול להשתמש במידע אם אתה רוצה לקנות את הנכס. אתה יכול לקנות הביתה foreclosed לפני, במהלך או לאחר מכירה פומבית.

מתכונן לקנות

אתה צריך לעשות הכנות מסוימות אם אתה רוצה לקנות נכס מעוקל, כולל:

1. זיהוי מאפיינים זמינים: אתה יכול לבדוק את מספר רב של שירות רישום מקוון, או MLS, עבור בתים בשלב המכירה מראש של טרפה, בתים על מנת להיות במכירה פומבית או בתים למכירה ישירות מן המלווה. MLS יש מתקני החיפוש המאפשרים לך לציין את המצב, מיקום, סוג טווח המחירים של נכסים טרפה.

2. הסדרת מימון: אתה צריך לאבטח מזומנים לקנות נכס מעוקל. מכירות הן תמיד במזומן בלבד.

3. יצירת קשר עם הצד המתאים: זה יכול להיות משאיל, הבעלים או סוכן של הבעלים. לעשות סידורים כדי לבדוק את המאפיינים שמעניינים אותך.

רכישת מראש טרפה נכסים

בדרך כלל, כמה חודשים לחלוף בין הגשת עיקול לבין המכרז. במהלך ביניים טרפה ביניים, אתה יכול לרכוש את הבית על ידי ביצוע הצעה לבעלים. אם הסכום שאתה מציע הוא פחות מיתרת יתרת המשכנתא, העסקה נקראת א - מכירה בחסר והוא חייב להיות מאושר על ידי המלווה. מכירת נכסים בחסר נמכרת בדרך כלל "כמות שהיא", ופירוש הדבר שאתה נוטל על עצמך אחריות כספית לכל תיקונים שהנכס דורש. מלבד קבלת אישור של המלווה עבור מכירה בחסר, רכישה מראש המכרז דומה לתהליך רכישת הבית הרגיל.

קנייה במכירה פומבית

כאשר הליך עיקול הושלם, הבית הוא העמיד למכירה פומבית, בדרך כלל על ידי פקיד מקומי כגון שריף המחוז. המלווה בדרך כלל קובע עתודה סכום - הסכום המינימלי שהוא יקבל עבור הנכס. בעת רכישת בית foreclosed במכירה פומבית, אתה צריך:

1. הבן את תהליך מתן ההצעות המשמש במדינה שלך. מדינות מסוימות דורשות ממך להביא את מלוא הסכום במזומן או הקופאית של המחאה, בעוד שאחרים דורשים רק הפקדה קטנה במזומן שעשויים להיות nonrefundable. מחקר המדינה שלך טרפה חוקים ולהתבונן במכירה פומבית או שניים כדי לקבל נוח עם התהליך.

2. בדוק רשומות של המחוז על תכונות שמעניינות אותך למצוא מציאות פוטנציאליות. אתה יכול לגלות את הערך המשוער של הנכס וכל משכנתאות, שעבודים או בחזרה מסים חייב. אתה עלול להיות אחראי לשלם את כל או את כל liens אם ההצעה שלך wins.

3. אמת את תאריך המכירה הפומבית עם נאמן הנכס עבור הנכס הרצוי, שכן תאריכים אלה יכולים להשתנות מסיבות שונות. ייתכן שיהיה עליך להירשם במכירה פומבית כדי להיות מסוגל להציע.

4. הגדר את מגבלת הצעת המחיר שלך, במיוחד במדינות שבהן אתה חייב להביא את מלוא הסכום במזומן. המחקר שלך צריך ליידע את הגבול שלך, וזה צריך להגן עליך מפני להיות נסחף בהתרגשות של מלחמה ההצעה כי מפחית או מבטל את העסקה. RealtyTrac, סוכנות רישום של MLS, ממליצה שתגדיר את הצעת המחיר שלך ב -80% משווי השוק של הנכס, כולל שעבודים ועבודות תיקון נחוצות.

5. אם אתה חדש להציע, לקחת את הרמזים של מתמודדים מנוסים, אבל לא להיות מאוים על ידי אותם. היצמד למגבלת הצעת המחיר שלך.

6. אם ההצעה שלך תנצח, הכרוז יספק לך אימות מסמכים. אמת את ההליך לקבלת בעלות. מדינות מסוימות מאפשרות החזקה מיידית, בעוד שאחרות עשויות לחייב ימים או שבועות. גלה אם אתה אחראי על כך השריף לפנות את הדיירים הנוכחיים.

כאשר המכרז נכשל

אם ההצעה הגבוהה ביותר בבית לא מצליח לעמוד במילואים של מילואים הדרישה, הבנק הופך את הבעלים של הבית, עכשיו מסווגת כמו נדל"ן בבעלות, או REO, רכוש. הבנק יכול לשכור בית מכירות פומביות ולשים את הנכס למכירה פומבית שוב, הצעות מקוונות יתקבלו. תוכל לבדוק את הנכס לפני המכירה הפומבית כדי לקבוע את תקרת הצעת המחיר. אתה חייב להירשם במכרז REO ולספק את סכום ההפקדה - בדרך כלל 5 עד 10 אחוזים - מיד אם ההצעה שלך מנצחת, אם כי אתה יכול לחיות במדינה הדורשת תשלום מלא בבת אחת. שים לב כי הנכס נמכר "כמות שהוא", וייתכן שיהיה עליך לפנות דיירים לא משתפי פעולה. לחלופין, הבנק עשוי לשים את REO הביתה למכירה כנדל"ן קונבנציונאלי באמצעות סוכן נדל"ן.