תוכן עניינים:
סעיף 1031 מסים נדחים החליפין היא דרך שבעלי נדל"ן יכולים למכור הנדל"ן להשקעה ולקנות פיסת תחליף, או חתיכות, של נדל"ן להשקעה בעת דחיית שני מס רווחי הון, כמו גם כל מס פחת מס. משקיעים פרטיים רבים משתמשים זה כדרך לשמור על כל ההון שלהם פעיל בתחום הנדל"ן מבלי לשלם מסים.
מכירת נכס Downleg שלך
כאשר עושים חילופי 1031, למכור את "ויתר" או "downleg" רכוש דומה מאוד למכור את הנכס כאשר אתה לא עושה חילופי. ההבדל היחיד הוא שאתה צריך שפה מיוחדת בהסכם הרכישה שלך כדי לאפשר לך לעשות את חילופי, ויש להם מערכת יחסים עם מתווך מוסמך כדי לעזור לך עם החליפין שלך לפני downleg שלך נסגר.
מתווכים מוסמכים
כדי להשלים 1031 Exchange, למס הכנסה דורש כי אתה אף פעם לא לגעת את הכסף מן המכירה. בגלל דרישות אלה, מתווך מוסמך צריך לקבל והחזק את התמורה עד שהם יכולים לשלם אותם לרכוש את החלפה. לעתים קרובות, החברה הכותרת שלך יכול לשמש QI שלך, או שאתה יכול גם להשתמש עורך דין. להיות מודע לכך QI של אינם מוסדרים וכי הם יהיו מחזיקים את הכסף שלך עד שהוא משמש למכירה. ככזה, חשוב ביותר להשתמש QI שאתה בוטח.
זיהוי נכס Upleg שלך
למס הכנסה דורש ממך לזהות את הנכס, או נכסים, כי אתה תהיה לקנות בתוך 45 ימים מיום סגירת הנכס downleg שלך. רוב המשקיעים משתמשים כלל "שלושה נכס", אשר מאפשר לך לייעד שלושה מאפיינים שבהם אתה יכול לקנות אחד, שניים או שלושה מהם. כללים אחרים כוללים את "כלל 200%", אשר מאפשר לך לזהות מאפיינים רבים ככל שתרצה, כל עוד הם לא יעלה על פעמיים את הערך של הנכס לוותר על "כלל 95%" אשר גם מאפשר לך לזהות נכסים רבים ככל שתרצה, כל עוד אתה קונה 95 אחוזים מהם. אם לא תזהה מאפיינים עד המועד האחרון, חילופי הדברים ייכשלו. אם אתה לא מצליח לקנות את כל המאפיינים המזוהים, חילופי ייכשל גם.
סגירת על שלך Upleg
עליך לסגור את הנכס upleg שלך בתוך 180 ימים מיום סגירת downleg שלך, או 135 ימים לאחר תום תקופת הזיהוי. בשלב זה, QI ישחרר את הכסף לקנות את הנכס, ואתה תהיה הבעלים. כמו עם downleg, אתה צריך לכלול שפה מיוחדת בהסכם הרכישה שלך כדי לאפשר לעשות את 1031.
היתרונות של חילופי 1031
היתרון העיקרי של Exchange 1031 היא שהיא מאפשרת לך reinvest כל ההון שלך מבלי לשלם מס רווחי הון. זה גם מאפשר לך לשאת את הבסיס ואת הפחת שנצבר קדימה, שמירת שלך לשלם מס פחת מס. החיסכון במס לעשות יותר מאשר רק להפחית את ההוצאות הכספיות שלך. הם גם מאפשרים לך להשקיע יותר כסף, להגדיל את היכולת לייצר תשואות בעתיד. למרות שאתה תצטרך לשלם מס על כל האיזון כאשר אתה סוף סוף למכור את הנדל"ן שלך, אם אתה מת להעביר אותו על היורשים שלך, הם ירוויחו את בסיס מוגברת יוכלו להימנע משילם כל מס רווחי הון בכלל.