כיצד לחשב ערכי נכס מסחרי

הצבת ערך ברכישת נכס מסחרי היא המפתח ליצירת רווחים עתידיים והימנעות מהפסדים פוטנציאליים. המשקיעים צריכים דרך פשוטה אך מדויקת של קביעת המחיר הנוכחי ואת פוטנציאל הרווחים העתידיים של רכישת נכס מסחרי הרצוי. ישנן שלוש שיטות, אם משתמשים בו יחד, ייתן נתון אמין להציע כמו גם מוכר או מחיר קניה.

כיצד לחשב נכס מסחרי ערכי

שלב

השווה את מחירי המכירות האחרונים של מבנים בגודל דומה באותו אזור. זוהי גישה ישירה השוואה. בעבר, מכירות ההשוואה היו התחום היחיד של שמאים. כיום, מידע זה קל למצוא הודות לפופולריות האחרונה של אתרי אינטרנט השוואת נכסים (ראה משאבים). מידע על אתרים אלה הוא ללקט ממספר מקורות, כולל רשומות ציבוריות המחוז ורישומים של מכירות בעבר. יש לראות בנתונים אלה אומדנים. ערכי הנכס יכולים להשתנות עקב שיפוצים, תנאי השכונה ואת הזמן שנדרש כדי לעדכן רשומות ציבוריות.

שלב

השתמש בשיטה גישה עלות לתת גם את הקונה ואת המוכר רעיון של ערך הנכס על בסיס עלות החלפת כל שיפורים בארץ. שיפורים כאלה כוללים מבנים, גינון וחניונים. השתמש בשיטה זו רק בשילוב עם שיטות אחרות של הערכה. קונים ומוכרים המשתמשים רק בשיטה זו יעמדו בפני אי-דיוקים פוטנציאליים על סמך מצב הבניינים והסביבה.

שלב

השתמש מכפיל השכירות Gross. זהו כלי מדויק יותר ושימושי לקביעת ערכי רכוש מסחרי. המידע הדרוש לביצוע חישוב זה כולל את ההכנסה השנתית ברוטו מהשכרה כפול מספר השנים שרוכש הקונה יידרש לשלם עבור הרכישה. במונחים מתמטיים, הנוסחה היא כדלקמן: ערך = הכנסה ברוטו השכירות x מכפיל השכירות Gross. לדוגמה, נכס שמייצר 100,000 $ בהכנסה ברוטו מהשכרה בכל שנה, כפול תקופת החזקה של 10 שנים, ימקם את שווי הנכס ב -1 מיליון דולר. שימוש בשיטה זו אינו טוב במיוחד עבור דירות פנויות ו / או משרדים בגלל משך הזמן שנדרש כדי למצוא שוכרים חדשים. המשקיעים צריכים לבנות לפחות 5% פנוי גורם החישובים שלהם.

שלב

כלול את שיטת שער שווי כדי לקבוע את הערך. בשיטה זו מחושבת שיטה זו על ידי לקיחת הרווח התפעולי נטו וחלוקתו למחיר הנכס. הרווח התפעולי נטו (NOI) הוא סך ההכנסות בניכוי הוצאות פנויות והוצאות. לדוגמה, אם ה- NOI של הנכס הוא 50,000 $ בשנה ושיעורי שווי דומים הם 5%, הנכס יכול להיות מוערך ב 1 מיליון דולר.