כללים להשתתפות פעילה של בעלי נכסים מניבים

רשימת חוקי המס נוחים לבעלי הנכס להשכרה ארוכה. ניכויים בשפע, פחת, שיעורי מס רווחי הון, 1031 חילופי כללים להפסד פעילות פסיבית נובעים כולם ממסגרת של מדיניות המקדמת השקעות בנדל"ן. אם אתה הבעלים של נכס מניב או חושבים על קניית כמה, עצם על הכללים האלה כדי להבין את ההשפעות על השורה התחתונה שלך. חוק הפסד הפעילות הפסיבית, על פי דרישת ההשתתפות הפעילה שלו, הוא בעל ערך רב עבור משקיעים חדשים אשר עשויים להראות הפסד השנה הראשונה שלהם במשחק.

עליך להשתתף באופן פעיל בניהול הנכס השכור שלך כדי ליהנות מכל מחיקת מס.

הבנת השתתפות

כאשר אתה מרוויח כסף באמצעות דמי השכירות נכס, זה נחשב בדרך כלל הכנסה פסיבית. זה עולה יותר מן הנכס עצמו מאשר שירות שאתה מספק. אם אתה מפסיד כסף, זה הפסד הכנסה פסיבית או, פשוט, הפסד פסיבי. רווח מתחייב כהכנסה רגילה. איך הפסד הוא טיפל תלוי אם השתתפו באופן פעיל את פעילויות השכירות. אם אתה לא פעיל להשתתף בעסקי השכירות, אתה יכול רק לנכות הפסדים פסיביים מהרווחים פסיבית, כגון מפני נכסים מניבים אחרים. אם אין לך רווחים פסיביים, אתה יכול לסחוב את ההפסד הפסיבי לאחור או קדימה לשנים מס אחרות שבו יש לך רווחים פסיביים כדי לקזז. אם השתתפת באופן פעיל, נכון לשנת 2014, אתה יכול לנכות עד $ 25,000 הפסד פסיבי מהכנסה פסיבית, כגון שכר מהעבודה שלך.

דרישת בעלות מינימלית משותפת

אתה חייב להיות הבעלים של לפחות 10 אחוזים של הנכס מראה הפסד פסיבי כדי לעמוד במבחן השתתפות פעילה ולהיות מסוגל לנכות הפסדים פסיביים מהכנסה פסיבית או פעילה. אין חריגים לכלל זה. אם אתה לא הבעלים של לפחות 10 אחוזים של הנכס, אתה לא יכול לנכות הפסדים פסיבית מכל דבר אחר מאשר רווח פסיבי, אם כי אתה עדיין מותר לשאת את ההפסד לאחור או קדימה לתוך שנות המס האחרים.

השתתפות פעילה

בנוסף בעלות של לפחות 10 אחוזים של נכס מניב כדי לעמוד במבחן השתתפות פעילה, אתה חייב להיות פעיל השתתפו וניהול של הנכס, במיוחד בהחלטות ניהול. שירות מס ההכנסה מספק דוגמאות להשתתפות פעילה כיחידות פרסום, גביית דמי השכירות ועריכת תיקונים או תיקונים. הוא מבהיר, עם זאת, כי המונח "השתתפות פעילה" הוא תקן פחות מחמירים מאשר "השתתפות חומרית" החלים על אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן. כדי להשתתף באופן פעיל אתה לא צריך להתמודד עם כל היבט של ניהול. אם אתה מאשר דיירים חדשים, לקבוע תנאי השכירות ולאשר את ההוצאות, פגשת את הבדיקה.

מגבלות על הכנסה גבוהה

ניכוי מלא של $ 25,000 של הפסד פסיבי מהכנסה לא פסיבית זמין רק למשלם המסים עם שינוי ברוטו מותאם מותאם של 100,000 $ או פחות ($ 50,000 או פחות אם הגשת נישואין בנפרד). זה בשלבים מעל $ 100,000 ומסתיים לחלוטין עבור המפרנסים עם הכנסות של 150,000 $ ומעלה.