תוכן עניינים:
משיכת ההדק על רכישת בית פעם היה פשוט כמו קניות עבור בית זול, מגרדים יחד כסף עבור מקדמה, הבטחת מימון בריבית סבירה ולאחר מכן הסגירה.
עם זאת, בשנים שלאחר ההתמוטטות הפיננסית של ארה"ב ב -2008, שנבעה בחלקן מבועת הדיור שנגרמה על ידי הלוואות משכנתא חסרות אחריות, שוק הדיור סובל ממערבולת ענקית. המערבולת הכלכלית הולידה תנאי שוק הנדל"ן חסרי התקדים שהכתיבו את מלאי הדיור, את יכולת ההישג ואת תנאי המימון, שכולם משפיעים על התזמון האופטימלי של רכישה.
למרות חוסר היציבות של השוק, קונים פוטנציאליים יכולים להימנע רכישות בלתי מתוזמנות על ידי ביצוע אמצעי הגנה מסוימים.
עם מחירים נמוכים ושיאים בריבית נמוכה, affordability הביתה בשנת 2012 היה נוח ביותר מאז 1970.
וולטר Molony, דובר, האיגוד הלאומי של המתווכים (paraphrased)
תמונת שוק
שוק הנדל"ן בארה"ב נמלט סוף סוף מדכדכים של 2008 עד 2011. נתוני המכירות הביתה השתפר בשנת 2012 על ידי 9.5 אחוזים מעל 2011, ואת האיגוד הלאומי של המתווכים צופה רווחים נוספים עבור שאר 2013, הכותרת לתוך 2014.
החדשות הרעות אם אתם מחפשים לקנות הוא כי בתחילת 2013 הוא שוק המוכר של ארבעה מתוך חמישה אזורים, אמר וולטר Molony, חוקר NAR ודובר. "הסיבה לכך היא שמדובר במלאי גדול במלאי, "אמר.
ארצות הברית קבעה שיא של מלאי דיור ביולי 2007 עם יותר מ -4 מיליון בתים בשוק. בינואר 2013 ירד המלאי ל -1.74 מיליון דולר, ירידה של 25% מינואר 2012 והמלאי הנמוך ביותר מאז דצמבר 1999.
ה- NAR צופה עלייה במלאי עונתיות באביב 2013, אמר Molony, אבל זה עשוי להיות מספיק כדי למנוע הצעות מרובות תכופות או ירידה במחירי הבתים במהירות מספקת.
"המחירים מראים את העלייה החדה ביותר מאז נובמבר 2005", אמר מולוני. "בגלל זה שדרגנו את תחזית המחיר שלנו השנה (2013), אנו חושבים כי המחיר החציוני יעלה ארצית כ -7%".
המחיר החציוני בינואר 2013 היה 173,600 $, 12.3% מעל השנה הקודמת, החודש ה -11 ברציפות של עליות מחירים לשנה. תחזית של NAR עבור חציון מחיר עבור כל 2013 הוא $ 189,400.
"החיסרון של צמיחה חדה יותר מהמחיר הרגיל הוא אם זה יימשך תקופה ממושכת של זמן, אז בסופו של דבר אנחנו נתקלים בבעיות affordability ואתה מתחיל מחיר אנשים מחוץ לשוק", אמר Molony. "אנחנו עדיין לא שם".
עם מחירים נמוכים ושיאים בריבית נמוכה, affordability הביתה בשנת 2012 היה נוח ביותר מאז 1970, הוא אמר. אחרי 2008 הדיור חזה, מחירי הבתים התחתונה החוצה, ירידה כל כך נמוכה בתים נמכרו פחות עלויות בנייה חלופית - כי משקיעים רבים קפץ פנימה, לספוג את רוב המלאי.
הגורם החזק ביותר לעצור את השוק הוא כי "הקהילה ההלוואות היה הסיכון סיכון … רק מתן משכנתאות ללווים האשראי הראוי ביותר עם ציונים אשראי שרירותי גבוה," אמר Molony.
בשיקגו, למשל, "קונים עולים", אלה שעולים מבתיהם הראשונים, עדיין מתקשים בגלל המלווים יש דרישות מחמירות יותר, אמר זיקה מוריס, נשיא איגוד שיקגו המתווכים.
"זה היה מתסכל עבור כמה קונים בנקודות מחיר גבוהות יותר", אמר מוריס. "הם מתבקשים לפרט הרבה יותר ממה שהם ביקשו בעבר".
עבור העסקה הטובה ביותר, אמר Molony, הקונים צריכים לעבוד עם סוכני נדל"ן, רצוי סוכני הקונה.
מתי כדאי לקנות?
אמון הצרכנים הוא תנופה משמעותית לביצוע השקעה משמעותית כמו בית, אמר Molony. הוספת רשימת הביטחון היא אבטחה בעבודה.
"אם אתה לא בטוח לגבי היציבות של העבודה שלך, זה דבר גדול," אמר Molony. "אם יש לך אופק זמן קצר - נניח, פחות מכמה שנים - אתה הולך להיות טוב יותר לשכור כי סביר להניח … לא תוכל להחזיר את עלויות העסקה."
הקונה טיפוסי היום מתכננת להישאר בבית במשך 10 שנים; המוכר הטיפוסי נמצא בבית כבר תשע שנים. בעבר, מומחים בתחום הנדל"ן האמינו שאנשים היו צריכים להחזיק את ביתם במשך שלוש עד חמש שנים כדי להרוויח הון עצמי מספיק כדי להפוך את ההשקעה כדאי. למרות שזה לקח זמן רב יותר כדי לבנות הון לאחר קריסת השוק, "זה כנראה נכון עכשיו או לחזור לזה," אמר Molony.
מתכנן פיננסי מוסמך קאתי פארטו ציינו אחרים אמות מידה אמון אנשים צריכים לשקול לפני רכישת בית.
"אתה קונה בית עם בן זוגך, או שאתה הולך חצי חצי עם חבר או חברה?" אמר פארטו. "כמה יציבה זה היחסים, החלק השני יהיה, איך השוק נראה?"
פיננסי wherwithal הוא תקן אחר. "אנשים עושים טעויות גדולות קונים יותר מדי בית על מה שהם יכולים לתמוך", אמר פארטו. "איך תזרים המזומנים שלך נראה כמו חצי משכורתך לתמיכה בבית החדש שלך, טוב, זה יכול להיות מתיחה, איזה מקורות הכנסה אחרים יש לך?"
אם קונה פוטנציאלי חסר אמון בכל הנושאים הללו, Pareto ו Molony ממליצים לשכור במקום.
עוד כסף שיקולים
שוק הדיור ואת התמוטטות קריסת שוק הבנקאות הפכו את המשכנתא המלווים על הלוואות ההלוואות, כלומר קונים פוטנציאליים הביתה צריך אשראי "הגון" כדי להיות מאושר מימון - "כנראה (ניקוד האשראי) של 720s לעיל," אמר Pareto. "אם יש לך פחות אשראי כוכבי, אתה יכול להיות, בעיני הבנק, הצעה מסוכנת."
אם האשראי שלך הוא משהו מתחת מעולה, אתה יכול לפגוע בעצמך עם הלוואה גרועה.
"אתה לא יכול להיות מסוגל להעפיל הריבית הנמוכה הזמינים עבור רוב האנשים עכשיו, ואתה לא רוצה לשלם יותר ממה שאתה צריך או צריך לעלות את ההלוואה כי הכסף", אמר פארטו.
לראשונה homebuyers צריך לדעת את הציון האשראי; אם זה נמוך הם צריכים לתקן את זה. שלם את החשבונות שלך בזמן, לא לקחת על עצמי את החוב החדש בתשלומים ולא לבקש כרטיס אשראי חדש או לבטל ישן, אחד Molony יעץ.
קונים צריכים מספיק כסף כדי לכסות מקדמה בסביבות 20 אחוזים ממחיר הרכישה או הבנקים עשויים "אפילו לא להסתכל עלייך", אמר פארטו.
חציון למטה תשלום עבור לראשונה קונים הביתה מימון באמצעות הלוואה הממשל הפדרלי הדיור הוא רק 4 אחוזים מחיר הרכישה, ציין Molony. רבים בפעם הראשונה קונים ייראה אל משפחותיהם לעזרה עם מקדמה.
"בכנות, הבנק הלאומי של אמא ואבא הוא אמצעי מסורתי מאוד כי בעלי בתים להשתמש כדי לבצע את הרכישה שלהם", אמר. בהתייחסו לסקר NAR שנתי של רוכשי דירות ומוכרים, אמר מולוני, "כאשר אנו שואלים לראשונה רוכשי דירות, 'מה השתמשת עבור התשלום שלך?' 76% אמרו חיסכון, עשרים וארבע אחוז - מתנה מקרוב או מחבר, ובדרך כלל מתנה מהוריהם ".
קונים גם צריך מזומנים עבור עלויות הסגירה, אשר משתנים גיאוגרפית ועל ידי העסקה, אמר Molony. צפו בעלויות סגירה של 5% מערכו של הבית.
בסך הכל, קונה פוטנציאלי צריך לחשב להקדיש 25 אחוז מההכנסה ברוטו שלו למשכנתא ועניין. "זה יאפשר לך להרגיש בנוח, "אמרה מולוני.
סימנים של שוק קונים
האיגוד הלאומי של המתווך דובר וולטר Molony המפורטים סימנים אלה כמדד כאשר מחזור הנדל"ן טלות לשוק של הקונה:
מלאי הדירות ואספקה של חודש, או זמן על השוק, הם יציבים או גדל באופן מתון; המוכרים עשויים להיות מוטיבציה יותר לשאת ולתת על תנאי. אספקת שישה חודשים הוא מאוזן בערך בין קונים למוכרים, אך במהירות הגדלת המלאי או בזמן בשוק מחוץ לנורמות עונתיות יכול להיות סימן לשוק של הקונה.
מחירי הבתים קפואים או עולים פחות מנקודת אחוז מעל האינפלציה. מחירי נפילה חדה להגדיל את affordability אבל יכול להיות דגל אדום של דיור מקומי עניים התנאים הכלכליים. העלייה הממוצעת בטווח הארוך בשוק מאוזן היא 1 עד 2 נקודות אחוז מעל האינפלציה כפי שנמדד על ידי מדד המחירים לצרכן.
הקשר בין הריבית על המשכנתא, מחירי הבתים וההכנסה מאפשר לך להוציא פחות מ -25% מההכנסה ברוטו עבור משכנתא וריבית.
יצירת מקומות בשוק המקומי מספק ביטחון ו wherewithal כדי homebuyers. כלכלה ענייה מקלה על הקנייה, אך ההפסד המתמשך של אוכלוסיות ואוכלוסיות פירושו שייקח הרבה יותר זמן מהרגיל למכור ברווח. עם צמיחה מחיר נורמלי, רוב הקונים לבנות הון עצמי מספיק שלוש עד חמש שנים לעשות מסחר.