תוכן עניינים:
חוזה קרקע, הידוע גם בשם חוזה הסכם המעשה, הוא הסכם תשלום בתשלומים בין קונה לבין המוכר שבו המוכר, במקום בנק, מממן את הרכישה של חבילת הנדל"ן. חוזה הקרקע יכול להועיל קונים שאינם יכולים להשיג מימון בנקאי, ומוכרים המעוניינים למנוע את ההקלטה של צד שלישי מימון.
החזקה
חוזי ארץ בדרך כלל אינם דורשים גדול למטה תשלומים - למעשה, כמה חוזים הקרקע דורשים רק תשלומים חודשיים. הקונה מותר בדרך כלל לעבור מיד עם חתימת החוזה ואת התשלום הראשון נמסר המוכר. לאחר שהקונה נכנס, המוכר אינו רשאי עוד להיכנס לנכס ללא הרשאת הקונה, אלא אם כן הקונה הוא ברירת המחדל.
כותרת
בחוזה קרקע, המוכר שומר על הבעלות על הנכס עד שהקונה משלם את כל התשלומים וממלא אחר כל חובות חוזיות אחרות. המוכר שומר לא רק על התואר המשפטי, אלא גם החזקה פיזית של כותרת המסמך. חוזה הקרקע צריך לדרוש את המוכר למסור את כותרת המסמך ולספק את הקונה עם כל הסיוע הדרוש בהעברת הכותרת לקונה, ברגע הקונה מלא מבצע את חובותיו על פי החוזה.
תשלומים
חוזי קרקע רבים מספקים תשלומים חודשיים שווים לכל התקופה החוזית. חלקם דורשים "תשלום בלון" גדול עבור התשלום האחרון. החוזה צריך לציין בבירור את הסכום של כל תשלום, התאריך שבו היא צפויה, ואת העונשים על איחור בתשלום. כמו כן, יש לציין את סך מחיר המכירה ואת שיעור הריבית הרלוונטי. מוכרים רבים דורשים מחיר מכירה גבוה יותר תמורת ויתור על מקדמה.
שעבודים
שעבודים הם תביעות משפטיות על הנכס על ידי צד שלישי, כגון משכנתא או שעבוד מס. הקונה צריך לבצע חיפוש כותרת כדי לקבוע אם כל השעבודים נגד הנכס נרשמו. הקונה צריך גם להתעקש כי המוכר מתחייב כי אין שעבודים קיימים על הנכס מלבד כל אשר כבר כבר גילה לקונה המפורטים בחוזה, ומסכים לשפות את הרוכש כנגד הסיכון כי מישהו מחזיק שעבוד כנגד הנכס יהיה עיקול.
הוראות ברירת מחדל
הסיכון הגדול ביותר של הקונה בחוזה הקרקעות הוא כי הוא ברירת המחדל על התשלומים לפני תום המונח, ובכך לאבד את זכותו החזקה של הנכס יחד עם ההזדמנות שלו לקחת את התואר אליו. הוראות ברירת המחדל צריכה להיות ברורה ומפורטת, כך המוכר לא יכול באופן לא הוגן להשתמש בעמימות חוזית כדי לפגוע באינטרסים של הקונה. מאז, במקרה של מחדל, התשלום של הקונה התשלום לא ייחשב כהון, החוזה צריך לציין כי במקרה של ברירת המחדל הקונה זכאי להחזר של כל התשלומים ששולמו יעלה על שווי השכירות הסבירה של הנכס.