תוכן עניינים:
אחוז קטן של המוכרים הביתה עשוי לבחור עבור הבעלים מימון, למעשה מתנהג כמו משאיל homebuyer. במקום ללוות מבנק מסורתי לקנות בית, homebuyer מבטיח להחזיר את המוכר על יתרת מחיר המכירה של הבית. סוג זה של מכירה והסדר מימון ידוע גם בשם המוכר לשאת בחזרה או - מימון המוכר. מדובר בחוזה קרקע או מכירה, שטר חוב ומעשה, להגדיר.
הגדרת תנאי מכירה עם חוזה
מימון הבעלים יכול להיות מובנה במספר דרכים שונות. הבחירה תלויה בדרך כלל אם המוכר מסכים לממן, או "לשאת בחזרה", רוב או רק חלק קטן של מחיר המכירה. לדוגמה, קונה יכול לבצע מקדמה ולממן את יתרת מחיר המכירה אצל המוכר. או הקונה יכול לקבל משכנתא ראשונה כדי לכסות אחוז ממחיר המכירה - כגון 80 אחוזים - לבצע מקדמה, ולממן את יתרת עם המוכר, דרך השני או ג 'וניור משכנתא.
אם המוכר מממן את כל מחיר המכירה פחות מקדמה של הקונה, ההסכם עשוי להיות כתוב כחוזה קרקע, הידוע גם בשם:
- חוזה מכירת קרקעות
- חוזה מכירה בתשלומים
- חוזה מכירה
- חוזה למעשה
מסמך זה מאפשר לרוכש להרוויח שווי הוגן אל הבית, במקום כותרת משפטית מלאה. בעלות משפטית ובעלות ניתנת רק עם פירעון מלא של ההלוואה אשר כיסה את רוב מחיר המכירה.
אם המוכר מממן רק א - משכנתא שנייה על הבית, חוזה המכירה משמש בדרך כלל. חוזה המכירה עובד דומה לזו של מכירה פומבית שבה לא מעורב מימון המוכר. הקונה מקבל את הבעלות על הנכס והופך הבעלים החדש, אבל יש לפרוע שני שטרי חוב: אחד לבנק ואחד למוכר.
ההבטחה לפרוע
שטר חוב הוא מסמך פיננסי מחייב מבחינה משפטית הקובע תנאי פירעון ההלוואה כגון:
- סכום ההלוואה, המהווה את יתרת ההתחייבות
- שער ריבית
- במונחים קבועים או בריבית משתנה
- איחור בתשלום קנסות
- תקופת פירעונות, או מספר שנים או חודשים כדי לשלם את ההלוואה
מסמך IOU זה לא צריך להיות מוקלט עם המחוז.
משכנתא או שטר נאמנות
בהתאם למדינה, משכנתא או שטר של אמון משמש להבטחת פירעון ההלוואה. מסמכים אלה ידועים כלי נגינה, כפי שהם לקשור את ההלוואה לתשלום הבעלות הביתה. אם הקונה לא יצליח להחזיר את המוכר בחוזה מכירה, הקונה עלול לאבד את הבעלות באמצעות תהליך העיקול. כאשר ההלוואה נפרעה במלואה, המשכנתא או שטר הנאמנות הוא שוחרר. מסמכים אלה נרשמות עם המחוז זמן קצר לאחר החתימה.
משאבים ושירותים
המוכרים יכולים לפתוח חשבון נאמנות עם חברה כותרת להחזיק תשלומים הקונה, כולל הפיקדון, למטה תשלומים חודשיים. מוכרים יכולים גם להשתמש חברה למתן הלוואה לגייס ולנהל את הסכם ההלוואה. הלוואה servicer חשבונות וגובה תשלום חודשי מטעם המוכר. מוכרים וקונים צריכים כל אחד להעסיק עורך דין הנדל"ן עבור ייעוץ להכין את החוזה, הערה ומעשה. עורכי דין לספק הדרכה משפטית לאורך כל תקופת החזר תשלום, ואת תהליך המסמכים הדרושים משפטי צריך העסקה להשתבש.