תוכן עניינים:
סיטוני REO Foreclosures באזור שלך עבור מעט מאוד כסף.
אם אתה שטח טעון עם עיקולים REO ממה שאתה יכול להיות ביצוע הצד ההוגן הכנסה או הכנסה במשרה מלאה עם הנדל"ן.
להחליט איזה אזור אתה רוצה להשקיע כי הוא טעון עם עיקולים REO. אתה רוצה לוודא כי האזור אתה מעוניין לא רק יש תכונות REO אבל זה גם יש הרבה מזומנים רק המשקיעים לקנות שם. אתה יכול למצוא את זה דרך רשומות ציבוריות או באמצעות שירות רישום מרובות (למצוא סוכן נדל"ן כדי לעזור לך עם זה אם אין לך גישה משלך.) שמור את המידע לשימוש נוסף.
שלב
מצא את עצמך משקיע ידידותי כותרת החברה או עורך דין שיכול לעשות את הסגירה בו זמנית (או סגירת פעמיים). אם אתה לא יודע איפה למצוא אחד אתה הולך לשאול משקיעים אחרים שהם משתמשים או להצטרף השקעות המקרקעין שלך מועדון. (הרבה מועדוני נדל"ן ייתן לך ללכת בפעם הראשונה בחינם … רק לשאול.)
לאחר שתמצא את אזור היעד שלך, לשאול את בעלי המקום המקומיים שם אם הם יהיו מעוניינים עוד נכס מניב באזור וכמה הם מוכנים לשלם עבור אחד.אתה יכול למצוא את בעלי הבית המקומי על ידי קורא את "להשכרה" סימנים באזור, מדבר עם סוכני נדל"ן ולדבר עם בעלי הבית המקומי של משקיעים מועדון הנדל"ן מפגשים.
שלב
זכור בשלב 1 שבו אתה צריך לשאול סוכן נדל"ן כדי לעזור לך למקד אזור שבו קונים במזומן לקנות? ובכן אתה הולך לשאול את זה סוכן נדל"ן לחזור כמה חודשים ולתת לך רשימה של כל המכירות במזומן שהתקיים באזור היעד שלך עבור עיקולים REO. מידע זה לא רק לתת לך רשימה של כל הקונים במזומן אבל זה גם יגיד לך כמה משקיעים אלה מוכנים לשלם עבור סוגים מסוימים של נכסים באזור היעד שלך.
שלב
בסדר עכשיו שיש לך רשימת קונים יחד כותרת חברה או עורך דין במקום עכשיו אתה יכול להתחיל לאתר REO טרפה נכסים לשים על הצעות. בעיקר כל הבנקים יהיה רשימה הנכסים שלהם עם סוכני נדל"ן. אז, זוכר כי סוכן נדל"ן אתה כבר להתמודד עם?:-) כן, אתה הולך לבקש מהם לספק לך מדי יום עם רישומים טרפה ריו. עדיף למקד את הנכסים שהיו בשוק קצת, כי כאשר הם הראשונים פגע בשוק יש המון תחרות. אבל בהתחלה, היעד כל הנכסים העיקול REO שמגיעים על השוק, רק במקרה השוק שלך לא תחרותי כמו שלי.
לעשות פגישות עם סוכן הנדל"ן שלך להיכנס נכסים עיקול REO כי אתה מעוניין לבדוק את הנכס ולקבוע כמה עבודה יש צורך (אם אתה לא יודע שום נתוני תיקון, אל תדאג … אני עדיין לא;-) ברצינות, אני לא.) אתה יכול לשאול את סוכן הנדל"ן שלך לעזרה עם זה או שאתה יכול לקחת חבר הקבלן איתך או שאתה יכול פשוט להניח שזה צריך עבודה המעי הגס. לאחר שראית מספיק בתים למכירה ואפילו לראות מספיק מכורות, תוכל לשפוט את כמות העבודה כי יש צורך בעצמך. (אני באמת לא צוחק כשאני אומר שאני עדיין לא יודע דמויות תיקון, אני די טוב guesstimating למרות … אני בדרך כלל נכנס בתוך 5,000 $.)
שלב
עכשיו שיש לך את כל המידע שאתה צריך אתה הולך לעשות הצעה (זה עוזר לוודא שיש לך קונים במקום הראשון.אז לקבל עבודה על רשימת קונים, אישור?)
כאשר התמודדות עם טרפה הבנק REO הם לא יאפשרו הקצאות, אז אתה תהיה עושה סגירה בו זמנית עבור העסקאות שלך.
כדי לקבוע את המחיר להציע אתה הולך לעבור על המידע שסופק על ידי סוכן הנדל"ן שלך עם מזומנים נמכר באזור ולהשוות נכסים אלה עם אחד אתה פשוט צפו. אתה יודע מן המוכר ומדבר למשקיעים אחרים מה המשקיעים במזומן ישלם עבור נכסים כאלה אז עכשיו אתה רק צריך להבין את הרווח שלך ולאחר מכן לקבוע את מחיר הרכישה MAX.
אתה רוצה לדבר עם סוכן הנדל"ן שלך על עלויות הסגירה, כי הם יוכלו לחתוך את הרווח שלך ואתה צריך לדעת אותם כדי לעזור לך לקבוע את מחיר הרכישה שלך MAX כך שאתה עדיין יכול להרוויח. סגירת או עלויות ההתיישבות שונים בכל אזור, אז אתה באמת תצטרך לעבור על מידע זה עם סוכן הנדל"ן שלך.
אחרי שיש לך את כל המספרים שלך הבנתי, כולל הרווח שלך, אתה הולך לעשות את ההצעה.
לדוגמה, נניח המשקיעים משלמים 40,000 $ עבור נכסים כמו טרפה REO כי הסתכלת, ואתה רוצה לעשות רווח של 5,000 $ ואת עלויות הסגירה שלך יהיה בערך 500 $. כאשר אתה לוקח את כל זה בחשבון מחיר הרכישה המקסימלית שלך יהיה 34,500 $. ($ 40,000 - $ 5000 רווח - $ 500 עלות הסגירה = MAX מחיר הרכישה.)
אבל אל תתחיל שם. התחל קצת נמוך יותר, כי אם אתה מתחיל גבוה, קשה לרדת, אבל אם אתה מתחיל נמוך אתה יכול בהדרגה לעלות עד מחיר מקסימום שלך אם צריך.
כמה סיטונאים להשתמש בשיטת הנוסחה ומה זה אומר שהם משתמשים בנוסחה כדי לקבוע את מחיר הרכישה המקסימלית שלהם. הם קובעים את הערך לאחר תיקון של בית (מה זה שווה אחרי זה קבוע) הם להכפיל כי בכל מקום בין 65% ל 70% (תצטרך לצבוט את זה מבוסס על השוק שלך) ולאחר מכן להפחית את עלויות התיקון הרווח שלך וזה יהיה שווה מחיר הרכישה המקסימלית שלך.
דוגמה: נניח על זה 40,000 $ הבית העסקה כי הבית נקבע יהיה שווה 100,000 $. ואת הבית צריך $ 45,000 בשווי של עבודה לעשות את זה. אתה עדיין רוצה לאסוף $ 5000. כך תגלה מהו מחיר הרכישה של MAX שלך באמצעות הנוסחה: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (תיקונים) = 25,000 $ הוא מחיר הרכישה שלך ב- MAX. (מצאתי את הנוסחה
שלב
מאז שקבעת את מחיר ההצעה שלך אתה הולך לתת סוכן הנדל"ן שלך הפיקדון כסף רצינית. זה כדי להראות לבנק שאתה רציני לגבי ההצעה שלך. אז באופן מציאותי יותר אתה שם את הרציני יותר אתה נראה לבנק. עם זאת, זכור אם אתה חוזר מן העסקה מכל סיבה שהיא אינה מכוסה על ידי תנאי החוזה שלך מאשר אתה תאבד את הכסף הזה (אז אתה לא רוצה שזה יהיה גבוה.) אני ממליץ כאשר מתמודדים עם REO foreclosures לשים $ 500 ל $ 1000 כמו כסף רצינית, אבל אם אתה יכול לברוח עם $ 100 … לכו על זה!
סוכן הנדל"ן שלך ייקח את ההמחאה שלך סביר להניח המתווך יהיה להפקיד אותו בחשבון הנאמנות עד הסגירה / סגירה.
שלב
אם אתה חדש הנדל"ן להשקיע אתה יכול לבחור contingencies שונים בהסכם שלך על הנכס שלך. כמו בדיקת רכוש, בדיקה מבוססת צבע להוביל, משכנתא מגירה, בדיקה רדון, וכו 'וכו'
רק אזהרה, ככל שתבחר יותר את ההצעה פחות מושך את ההצעה שלך נראה לבנק.
אני בדרך כלל לא בוחרת בשום מקרה ואני מודע לכך שהכסף הרציני שלי נמצא בסיכון רב בתרחיש זה (כי אני אפילו לא בוחן משכנתא.) כאשר אתה עושה את זה, המהווה את ההצעה הטובה ביותר אתה יכול לעשות כאשר התמודדות עם עיקולים REO, הבנק ירצה מה שנקרא הוכחה של קרנות. למעשה, הם ירצו הוכחה של כספים אם אתה בוחר contingencies או לא, רק fyi.
הוכחת כספים היא רק, הוכחה כי יש לך את הכסף כדי לרכוש את הנכס הזה. אם יש לך קו אשראי, כרטיס אשראי, כי הרבה בבנק או חבר או בן משפחה שיש לו כל הדברים האלה עם הרבה כסף בחשבון שלהם אז אתה יכול להשתמש בו כהוכחה שלך כספים. אם לא, אתה יכול לקבל הוכחה של מכתב הקרן ממה שנקרא חברת מימון עסקאות. (רק google "מימון עסקאות" עבור רשימה של מקומות לדבר.)
כאשר הבנק מסמן את ההצעה שלך הרבה פעמים הבנק יהיה בעל כותרת החברה שהם ירצו לסגור את העסקה עם (הם לפעמים ייתן לך תמריצים כדי לאפשר את זה יקרה גם.) אתה יכול אישור אבל עדיין לשלוח כל המסמכים החתומים שלך לחברה הכותרת שלך ולבקש מהם לעשות "סגירה באדיבות" ויש להם להודיע על הבנקים כותרת החברה גם כן. ככה אתה נשאר בשליטה על העסקה.
שלב
עכשיו כי הבנק יש לך גם חתם על החוזה, הגיע הזמן למצוא את הקונה שלך סוף! התקשר כל "להשכרה" סימנים כי ראית שבו בעלי הבית אמר שהם יהיו מעוניינים יותר נכסים מניבים באזור ולהגיד להם שיש לך משהו תחת חוזה רוצה לדעת אם הם מעוניינים לקנות אותו.
התקשר לכולם שהוספת לרשימת הקונים שלך מדי!
כמו כן, לקבל כמה סימנים פלסטיק גלי פלסטיק לבן ריק עם עומד מתכת לכתוב עליהם עם סמן עבה, שחור שלך קסם:
3 מיטות / 1 ba. בית זול 40,000 $ במזומן / חייב למכור! 555-5555
ולשים בערך 20 מהם באזור שבו הבית. הטלפון שלך יצלצל מהוו. (אם אין לך את הכסף לקנות כ 20 של אלה, אתה פשוט הולך לעשות הרבה קור קורא ומחקר ביסודו של דבר.הקשר את בעלי הבית וקורא למשקיעים שאתה יודע קנה בית במזומן ב בחודשים האחרונים …. זוכר את הרשימה שקיבלת מן סוכן הנדל"ן?)
המטרה שלך היא לעבוד בחריצות כדי למצוא את הקונה סוף שלך, כך שתוכל לסגור עיקולים REO שלך ואתה יכול גם לקבל תשלום!
שלב
ברגע שאתה מוצא קונה סוף, ואז אתה לחתום על הסכם המכירה איתם. במסגרת הסכם זה אתה תהיה "המוכר" והם יהיו "הקונה". (אני יודע שאתה לא סגור עדיין עם הבנק, אבל מאז יש לך הסכם להורג של מכירה על הנכס עכשיו יש לך מה שנקרא אינטרס שווה את הנכס ואתה יכול לפרסם אותו ולמכור אותו כמו "המוכר".) זכור לשים את מחיר המכירה הנכון כאן (מחיר גבוה!) כמו כן, תצטרך לקבל הפקדה כסף רצינית מן הקונה שלך מדי. מאז אתה עכשיו המוכר, אתה רוצה שזה יהיה גבוה ככל האפשר. אז אתה יודע כי הקונה הזה הוא רציני לגבי העסקה. כדי להיות בטוח, יש להם לשים את הכסף ברצינות לבדוק את שם החברה או שם של עו"ד. הם ישמרו אותו בחשבון נאמנות עד להסדר / סגירה. הקפד להודיע להם כי הסגירה תתרחש עם חברה הכותרת שלך או עורך דין הנדל"ן (ברגע שאתה בוטח הקונה הזה או יודע מה אתה עושה, אתה יכול להחליט להשתמש בתואר הכותרת שלהם או עו"ד לסגור.)
שלב
עכשיו אתה הולך להעביר את זה הניירת מכירה לעורך הדין שלך ו / או כותרת החברה. אתה יכול לתת להם לדעת שזה יהיה לסגור את העסקה בו זמנית שאתה עובד על.
אם מסיבה כלשהי, החברה כותרת אומר שאתה לא יכול לעשות סגירה בו זמנית, אתה יכול לעשות סגירה כפולה ואתה יכול להשתמש מימון העסקה שחיפשת על כמה צעדים. הם נותנים לך ללוות את הכסף שלהם במשך כמה שעות או כמה ימים כדי לקבל את העסקה שלך לעשות. להיות מודע למה הם יחייב אותך על הכסף, כי תצטרך לשים את זה לתוך עלויות הסגירה שלך.
הצג עד הסדר ו לאסוף 5,000 $ שלך !!! עכשיו לך למצוא את עצמך יותר Forolosures REO כדי הסיטונאי!