מהו נכס מסחרי שלי שווה?

ישנן שלוש שיטות עיקריות של הערכת הנדל"ן המסחרי, וכל אחד מהם מציע יתרונות. זה מורכב הגישה הכנסה, הגישה השוואה המכירות ואת גישת העלות. הגישה האידיאלית עבור הנכס המסחרי שלך תהיה תלויה במיקום הנכס ובסוגו.

גישה הכנסה

הגישה הכנסה, המכונה גם גישה ההיוון הכנסה, היא הדרך הנפוצה ביותר ערך הנדל"ן המסחרי. התהליך כולל קביעת ערך המבוסס על הכנסות הנכס, וזאת תוך שימוש בשיעור היוון (שער שווי). שיעור ההיוון הוא הכרחי את יחס ההכנסה לשווי השוק, והכנסות אלו וערכי השוק ידועים בניתוח נכסים דומים באזור. לאחר מכן, המשקיע יוכל לאמוד את שווי השוק של נכסו המסחרי על ידי חלוקת ההכנסה השנתית לפי שיעור הקיבול. לכן, אם ההכנסה השנתית של הנכס היא 100,000 $, ושיעור ההנפקה הוא 10%, אז הנכס יהיה בשווי של 1 מיליון דולר.

שיטת השוואת המכירות

הגישה המכירות היא כנראה השיטה הפשוטה ביותר של הערכת נכס מסחרי. זה כרוך לקחת סקר של נכסים מסחריים בקרבת מקום. מחיר המכירה של נכסים אלה נרשם אז. הנכס המסחרי של המשקיע ייקח בממוצע מחירי מכירה אלה, ויכוונן אותם למעלה או למטה על בסיס צילומים רבועים. התאמות נוספות עשויות לקחת בחשבון שדרוגים הבניין, כגון חניה מוגברת.

גישה עלות

הגישה עלות היא שיטה מורכבת יותר של שווי הנדל"ן המסחרי. תחילה הוא מעריך את שווי הקרקע של הנכס, או את הערך ללא המבנה. לאחר מכן, עלות בניית העתק מדויק של הבניין מתווספת ערך הקרקע הזה מוערך. לאחר מכן, נלקח בחשבון ערך מופחת, אשר עשוי להיות מיוצג כפונקציה של גיל הבניין. החדש הנכס, את האמין יותר את האומדן.

בחירת שיטת הערכה מתאימה

אם אתה חדש להשקעה הנדל"ן המסחרי, זה אידיאלי כי אתה מבין כל אחת משלוש השיטות העיקריות של שווי הנכס. על ידי כך, אתה עשוי לגלות כי ההערכה שלך ואת הערכת השווי של הנכס שונה. יתר על כן, לכל אחת משלוש השיטות יש יתרונות משלהן. גישה העלות היא יתרון עבור אלה אשר רכושם נמצא רחוק יותר מן ההתפתחויות דומות, ולכן מחירי המכירה ושיעורי שווי לא ניתן להשוות. הגישה הכנסה היא ישר קדימה אם יש לך נתונים עבור שיעורי שווי, אבל זה לא אידיאלי להערכת בנייני דירות, כמו שיעורי פנוי להשתנות. במקרה כזה, הגישה השוואה המכירות יהיה האידיאלי ביותר.