האם אני יכול Deduct סגירת עלויות עבור משכנתא Refinance את המסים שלי?

הטבות מס רבות לצבור משכנתאות. זה ידוע כי אתה יכול לכתוב את הריבית משכנתא מסים הנדל"ן. ידוע פחות ידוע כי ישנם מספר עלויות הסגירה deductible גם, גם עבור הלוואות למחזר. מאז לא כל עלות זכאית לניכוי, אתה צריך לעשות מחקר לפני החלת זכאי עלות הסגירה ניכויים מסים שלך.

צילום מקרוב של משכנתא paperworkcredit: Mary981 / iStock / Getty Images

משמעות

כל עלויות הסגירה לניכוי, יחד עם דמי משכנתא אחרים, משמשים להקטנת סכום ההכנסה החייבת. ירידה זו בהכנסה החייבתית מפחיתה את כמות המס החייבת. עליך לבחור בין הניכויים הזכאים הזמינים לך בכל שנת מס מסוימת לבין הניכוי הסטנדרטי שאתה זכאי לו - אינך יכול לקחת את שניהם. כמה אמריקנים לעשות טוב יותר לקחת את הניכוי הסטנדרטי. בשנת 2012, ניכויים סטנדרטי נע בין 5,950 $ עבור אדם אחד ל 11,800 $ עבור זוג נשוי הגשת משותפת. המצב שלך קובע איזו בחירה טובה יותר עבורך.

תפיסות מוטעות

סגירת עלויות הקשורות לשירותים מסוימים, כגון שכר שמאי, שכר טרחת עורך דין, ביטוח רכוש וביטוח דירה, אינם זכאים לניכוי מס. מסים להעברה, למרות שהם מס, אינם זכאים גם, אם כי מסים הנדל"ן. זה המקרה אם הקונה, המוכר או המלווה משלם עבורם. זה נכון גם עבור רכישת הלוואות למחזר.

גניבות

דמי משכנתא חודשיים רבים, כגון ריבית משכנתא, ביטוח משכנתא ומסים על נדל"ן, משולמים בסכום פרופורטיבי בעת סגירה ליצירת חשבון נאמנות עדכני. תשלומי נאמנות מראש זכאים לניכויי מס בשנה הסגירה מתבצע, שכן אלה כבר ניכויים מותרים.

נקודות הנחה

כל נקודות הנחה המשמשות לשלם עבור הפחתות ריבית או עבור ההלוואה ההלוואה ניתנים לניכוי. בעוד שניהם מנוכים בשנה ההלוואה נסגר עבור הלוואות רכישה, רק נקודות המקור הם לניכוי לחלוטין באותה שנה עבור refinances. אתה חייב לנכות נקודות ששולמו כדי להפחית את הריבית על בסיס שנתי לאורך חיי ההלוואה עבור למחזר. לדוגמה, אם המספר הכולל של נקודות ששילמת על refinance הוא שלוש, אבל אחד הוא עבור origination והשני האחרים הם על הריבית לקנות למטה, אז אתה לוקח נקודה אחת כמו ניכוי בשנה ההלוואה נסגר ו לנכות את שני האחרים על פני החיים של ההלוואה.

חריגים

היוצא מן הכלל היחיד להפיץ את הניכויים נקודה הנחה היא נקודות ששולמו על refinance או חלק refinance המוקדש שיפורים הביתה על המגורים העיקרי שלך. אתה לנכות את החלק הזה בשנה ההלוואה נסגר. באמצעות הדוגמה המקורית, אם 25 אחוזים של סכום ההלוואה משמש לשיפורים, אז חצי נקודה של שתי נקודות של ריבית הפחתה נוכה השנה את ההלוואה נסגר ואת הנותרים 1/1 נקודות לקבל הנחה על חיי ההלוואה.

עמלות מראש

אם אתה refinance עם הממשלה מגובה ההלוואה כי תכונות upfront משכנתא ביטוח או דמי מימון, כגון מינהל הדיור הפדרלית, ותיקי מינהל או מחלקת החקלאות של ארצות הברית של החקלאות ההלוואה, תשלום זה הוא לניכוי מס. זה לא משנה אם אתה משלם מראש את דמי או לממן את דמי ההלוואה. אתה לוקח את הניכוי עבור הסכום המלא בשנה שאתה סוגר את ההלוואה.