תוכן עניינים:
הבנת ההשלכות המס של במזומן החוצה למחזר הוא עניין פשוט של הבנה מה הממשלה מסים. אנחנו משלמים מסים על הכנסה ועל רווחים. במזומן החוצה refinance עשוי להיראות כמו הכנסה מאז זה, מעצם הגדרתו, נותן לך במזומן. עם זאת, הוא, מנקודת מבט עושר, במקרה הטוב לשטוף. אמנם יש לך יותר כסף בכיס שלך, יש לך פחות כסף מאוחסנים הנכס שלך. מאז זה אינו זכאי כהכנסה, אין מס בשל תשלום במזומן הראשונית. רפיננסים, אם כי, יכול להיות השלכות מס אחרות.
סיבות למחיקת המזומנים שלך
במזומן החוצה refinance ההשפעה על המסים שלך תלויה ישירות מה אתה תעשה עם הכסף. אם אתה מפצה כדי לשפר את הבית שלך, את החוב החדש נחשב "רכישת חוב", ואת הריבית על המשכנתא שלך הוא deductible על הראשון $ 1,000,000 או $ 500,000 של יתרת המשכנתא, בהתאם אם אתה הגשת כזוג נשוי, או עם מעמד אחר כמו יחיד או נשוי הגשת בנפרד. אם אתה לוקח מזומנים עבור מטרות אחרות, כגון הפחתת החוב, אתה יכול רק לנכות את הריבית על 100,000 $ הראשונים של "הון עצמי הביתה" החוב.
נקודות ועלויות
כל הנקודות המעורבים refinance שלך יכול להיות מנוכה לאורך זמן, בכפוף להם להיות מוקצה או רכישה או deductible הביתה הון העצמי. כדי להבין את הניכוי השנתי שלך, לחלק את הסכום הכולל שהוצאת על נקודות על ידי תקופת ההלוואה (בשנים). לדוגמה, אם שילמת שתי נקודות כדי לקבל 200,000 $ 30 שנה הלוואה, העלות הכוללת שלך יהיה $ 4,000. אתה יכול לכתוב 133 $ בשנה, עד ההלוואה השתלמה.
השפעה על בסיס מכירה
יש לזכור כי לקיחת כסף מתוך הנכס שלך אינו משפיע על בסיס המס שלה. אם זוג נשוי קנה נכס עבור 100,000 $, החזיק אותו במשך מספר שנים ומכר אותו עבור $ 1,000,000, הם היו רווח הון הון של 400,000 $, לאחר 500,000 $ שלהם אי הכללה. גם אם היה להם 800,000 $ משכנתא על הנכס בזמן המכירה, ורק קיבל כ 130,000 $ לאחר תשלום ההלוואה עמלות עמילות, הם עדיין היו צריכים לשלם מסים על ההון על כל 400,000 $. זה המקום שבו העובדה כי במזומן החוצה למחזר לא חייב במס לחזור בעלי לנשוך.
חילופי נדל"ן להשקעה
אופי ניטרלי המס של מזומנים למחזר החוצה יכול להיות שימושי עבור משקיעים אשר מוכרים את רכושם וקניית רכוש יותר באמצעות 1031 מס נדחים החליפין. בגלל חילופי אלה אינם מאפשרים להם לקחת כל מזומנים מתוך המכירה ורכישה עסקאות, חוזר אחרי העובדה לשלוף מזומנים היא אופציה מצוינת. המשקיעים שוקלים אסטרטגיה זו צריכה לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם רואה חשבון מס עורך דין מי הוא בקי היטב ב 1031 חילופי כדי להבטיח כי התזמון שלהם עומד בתקנות IRS, אשר נמצאים שטף בנושא זה.