האם שיעורי המשכנתאות מורכבים חודשי?

שיעורי הריבית על משכנתאות סטנדרטיות אינם מורכבים חודשי, כי הריבית על הלוואות כאלה אינו מורכב בכלל. חיובים משכנתא סטנדרטיים אינטרס פשוט על בסיס חודשי. משמעות הדבר היא כי בכל חודש, אתה משלם את כל של הריבית עקב, ולכן אין ריבית שלא שולמו מתחם. זה טוב עבור לווים, כפי שהוא אומר כל תשלום מביא אותם קרוב יותר owning ביתם הסף. עם זאת, יש סוג אחד של משכנתא המאפשר הרכבה - מה שנקרא - הפחתת הלוואה שלילית.

איך עובד compounding

הרכבה מתייחס לקיחת הריבית שצברה על הלוואה והוסיף אותו ליתרת ההלוואה, כך שאתה בסופו של דבר לשלם ריבית על הריבית. לדוגמה, נניח שאתה לווה 100 $ לשנה ב 6 אחוז ריבית שנתית, מורכב חודשי. השיעור השנתי של 6% מתרגם ל -0.5% לחודש - 6% מחולק ב -12. אחרי החודש הראשון, תחויב ב -50 סנט ריבית - 0.5% מ -100 דולר. זה 50 סנט נוסף על יתרת ההלוואה שלך, מה שהופך אותו $ 100.50. בחודש הבא, תחויב 50.25 סנט של עניין - 0.5 אחוז של $ 100.50. במילים אחרות, כעת אתה מחויב ריבית על הריבית של החודש הקודם. ככה זה עובד. יתרות כרטיס האשראי לצבור ריבית מורכבת, וכסף אתה להפקיד ריבית נושאות חשבונות מרוויח ריבית מורכבת. משכנתאות סטנדרטיות, לעומת זאת, אינם מורכבים.

משכנתאות ריבית פשוטה

קביעת התשלום שלך

משכנתא המלווים להשתמש נוסחה הפחתת להגדיר את התשלום החודשי מבוסס על שלושה גורמים:

• כמות הכסף שאתה לווה, קרן.
• אורכו של תקופת ההלוואה, כגון 15 שנים או 30 שנים.
• ה שער ריבית על ההלוואה.

כל תשלום חודשי על המשכנתא שלך מספיק כדי לכסות כל הריבית המצטברת, וכן חלק מהקרן. מעשה הפחתת ריבית ההלוואה על פני החיים של ההלוואה שלך מחלק את הריבית על כל תשלום עקרוני. מאז אין תשלום שלא שולמו לאחר כל תשלום חודשי, אין הרכבה. לדוגמה, נניח שאתה מוציא משכנתא בסך 100,000 $ ל -30 שנה בריבית שנתית של 6%, בשיעור של 0.5% לחודש. נוסחת ההפחתה תיתן לך עיקרון חודשי בתוספת ריבית של 599.55 $.

לשבור את התשלום

כאשר התשלום הראשון שלך מגיע, אתה חייב את מלוא $ 100,000, כך תחויב $ 500 בשווי של עניין, או 0.5 אחוז של 100,000 $. יתרת התשלום הראשון שלך - $ 99.55 - הולך לכיוון הפחתת הקרן שלך. יתרת ההלוואה שלך טיפות ל $ 99,900.45. שוב, אין לך ריבית שלא שולמו, ולכן אין הרכבה.

התשלום השני שלך יכלול 0.5 אחוז ריבית על $ 99,900.45, שהוא $ 499.50. יתרת התשלום החודשי שלך - 100.05 - הולכת לכיוון הפחתת הקרן. עם כל תשלום מוצלח, סכום הריבית שאתה משלם יורד, בעוד סכום הקרן אתה משלם עולה. זה נמשך עד התשלום האחרון מאוד, אשר יהיה מורכב רק 2.98 $ ריבית ו 596.57 $ של הקרן.

החריג היחיד

סוג של משכנתא בלבד יכול כרוך הרכבה היא אחת המאפשרת הפחתה שלילית. זוהי משכנתא לא סטנדרטית או "אקזוטי" שבו משאיל מאפשר, אבל לא דורש, לך לשלם פחות מהריבית שנצברה על ההלוואה בכל חודש עבור השנה הראשונה או שתיים של ההלוואה. במקרים כאלה, החלק שלא שולמו הריבית מקבל בחזרה לתוך יתרת ההלוואה, עם התוצאה להיות ריבית מורכבת.

איך שלילי, משכנתא עבודה

תגיד שיש לך 30 שנה, 100,000 $, 6% הלוואה כמו זו שתוארה קודם לכן, אבל המלווה שלך אומר שאתה יכול לעשות תשלום מינימלי של רק 400 $ לחודש. בזמן התשלום הראשון שלך, אתה חייב 500 $ עניין. אם תבצע את התשלום המינימלי, יהיו 100 $ ריבית שלא שולמו, אשר compounds, להעלות את היתרה ל 100,100 $. בחודש הבא, אתה חייב 500.50 $ ריבית. אתה משלם 400 $ שוב, ואת שאריות $ 100.50 הולך על האיזון שלך, וכן הלאה. בהלוואת פחת שלילי, תרכובות ריבית חודשי.

בשלב מסוים, "neg-am" משכנתא ממיר להלוואה מלא ההלוואה - כלומר את התשלומים לאפס, כך שהם יכסה הן עניין ועניין, בדיוק כמו משכנתא רגילה. אם ההלוואה בדוגמה מומרת באופן מלא הפחתה לאחר שנה אחת, היתרה שלך יהיה על 101,128 $. במהלך 29 השנים הנותרות של ההלוואה, התשלום שלך יהיה כ 614 $. אם ההמרה באה לאחר שנתיים, היתרה שלך תהיה 102,431 $, והתשלום שלך יהיה כ 630 $.

זעזוע תשלום

כאשר משכנתאות Neg-am להמיר באופן מלא הפחתה, התשלום החודשי בדרך כלל עולה באופן משמעותי.בדוגמה, הגידול היה מעל 50 אחוזים. חלק זה נובע מהשפעות הריבית המורכבת, אך הגורם הגדול ביותר בגידול הוא פשוט כי התשלום הקודם היה נמוך באופן מלאכותי - אפילו לא מספיק כדי לכסות את הריבית. מומחים למשכנתאות מתייחסים לעלייה הפתאומית הזו - זעזוע תשלומים, וזה יכול להפעיל ברירת המחדל אם לווים אין לי את הכסף. ככל שתקופת ה- neg-am תהיה בתחילת ההלוואה, וככל שגדל החסר בין התשלום החודשי הראשוני לבין סכום התשלום במלואו, יגדל ההלם.