יחס תשואת החוב

תשואה היא מונח אחר עבור החזרה. לדוגמה, התשואה של איגרת חוב היא שיעור הריבית הנומינלי או השובר מחולק במחיר הרכישה. בהשקעה בנכסים מסחריים, תשואת החוב היא מדד הסיכון הגלום בהלוואה, והחליפה את קנה המידה הקודם של הלוואה לערך.

יחס הלוואה-ערך

בעבר, המלווים חישבו את הסכום שהם היו מוכנים להלוות כאחוז מערך הנכס. לפני 2000, יחס ההלוואה טיפוסי היה 70 אחוזים, כך נכס בשווי של 1 מיליון דולר יכול למשוך הלוואה של עד 700,000 $. בתקופה שבין 2003 ל -2007, התחרות מצד המשקיעים באג"ח שמחפשת השקעות נדל"ן טובות דחפה את יחס ההלוואה ל-ערך ל -82%, ומחירי הנכסים עלו משמעותית. כאשר ערך הנכס החל לרדת, הלווים חייב יותר מאשר הנכסים שלהם היו שווים, מצב המכונה הון שלילי.

הכנסות תפעוליות נטו

הרווח הנקי מפעולות רגילות של נכס מסחרי הינו ההכנסה ברוטו המתקבלת מהנכס כל שנה בניכוי הוצאות תפעוליות. ההכנסה ברוטו כוללת את כל ההכנסות מהנכס, כגון הכנסות מהשכרה, דמי חניה ותקבולים ממכונות אוטומטיות. ההוצאות התפעוליות אינן כוללות הוצאות הון או ריבית על רכישת הנכס, אך הן מכסות פריטים כגון ביטוח, תיקונים, תחזוקה ושירותים. ה - NOI של נכס מקביל לרווחים נטו של עסק ומהווה גורם חשוב ביחסי ההשקעה העיקריים.

יחס כיסוי שירות החוב

יחס כיסוי שירות החוב מודד את היקף ההכנסה מהנכס על הוצאות התפעול ותשלומי המשכנתא. כדי לחשב את זה, לחלק את הרווח התפעולי נטו על ידי סך תשלומי המשכנתא עבור השנה. תוצאה של 1 היא לשבור אפילו, ואת רוב המלווים לבקש כיסוי מינימלי יחס החוב של 1.1 עבור הלוואות מסחריות ו גבוה ככל 1.3. בפועל, משמעות הדבר היא כי אם את עלויות המשכנתא של נכס סך של 300,000 $ בשנה, NOI חייב להיות לפחות 330,000 $ ועדיף $ 390,000.

יחס תשואת החוב

יחס התשואה החוב החוב יחס כיסוי השירות הפכו לגורמים החשובים ביותר המשכנתאות מסחריות לשקול כאשר מחליטים אם להשקיע בנכס. יחס תשואת החוב מציג את NOI כאחוז מסכום ההלוואה, כך שהלוואה של 10 מיליון דולר ו- NOI של 1 מיליון דולר מייצרת יחס תשואה של 10 מיליון שקל, או 10%. ככל יחס התשואה החוב, יותר אטרקטיבי ההשקעה למלווה. רוב ספקי המשכנתא להגדיר יחס תשואה מינימלית החוב של 10 אחוזים, אבל כמה מתעקשים על 11 או 12 אחוזים בשוק תנודתי.