תוכן עניינים:
חברות התקשורת הסלולארית רשאיות לרכוש הקלות קרקעיות קבועות למיקום מגדלי רדיו מהירים סלולריים. מאחר שהקלות מתמשכת מעניקה לחברות זכויות קניין קבועות, מס ההכנסה הפנימי מטפל במכירת הקלות מתמשכות כמכירות של מקרקעין. עבור בעל הקרקע, טיפול זה יש הטבות מס משמעותיות.
הקלות כמו למכירה
כאשר אתה מוכר הקלות המגביל את זכויות הקניין של הקונה לתקופה קצובה של זמן, ה- IRS מתייחס לעסקה כחוזה שכירות. תשלומי החכירה שתקבל כפופים לשיעורי מס הכנסה רגילים גבוהים יותר. עם זאת, כאשר אתה מוכר הקלות מתמדת, הקביעות של זכויות הרוכש בארץ מצדיקה טיפול במס כמכירת נכס ולא כחכירה. מאחר שמכירת הנכסים כפופה לכללי רווחי ההון, מכירת הקלות מתמשכת יכולה לחסוך לך כמות משמעותית של מס הכנסה כתוצאה משיעורי המס הנמוכים על רווחי הון לטווח ארוך.
הקצאת נכס בסיס
כמו במקרה של מכירת כל נכס הון, עליך לקבוע תחילה מהו בסיס המס שלך בארץ שעליה נמכרה ההקלה. עם זאת, אינך יכול להשתמש בסיס המס עבור הנכס כולו שלך; במקום זאת, עליך להקצות רק את החלק הזה של שטח הקרקע, אשר כפוף להנחתיות מתמדת. נניח, למשל, אתה רוכש 10 דונם של הקרקע עבור עלות בסיס של 1 מיליון דולר. אם רק אחד דונם זה כפוף להקלה, לך להקצות 10 אחוזים (100,000 $) של בסיס המס הכולל שלך לעכו אחד שכן הוא מייצג 10 אחוזים של 10 דונם.
חישוב רווח במס
לאחר הקצאת בסיס המס שלך, לחשב את רווח ההון שלך כמו המחיר שאתה מקבל עבור הקלות מתמדת בניכוי בסיס המס. לדוגמה, אם החברה הסלולרית מציעה לך 5 מיליון דולר בתמורה להנחתיות מתמדת, תדווח על רווח הון של 4.9 מיליון דולר. בתנאי שיש לך את הנכס במשך יותר משנה אחת בעת מכירת ההקלות, אתה יכול לדווח על 4.9 מיליון דולר כמו רווח הון לטווח ארוך על לוח D ולנצל את שיעורי המס נמוכים. עם זאת, אם אתה הבעלים של הקרקע במשך שנה אחת או פחות, עליך לדווח על העסקה כהון הון לטווח קצר, אשר כפוף שיעורי מס הכנסה רגיל.
הדחה
מכירת הקלות מתמדת מציעה לך הזדמנות לדחות את הרווח החייבת כתוצאה מכך על ידי כניסה לעסקה החליפין כמו סוג. הדרישה הבסיסית של הכללים כמו סוג חילופי הוא שאתה reinvest את ההכנסה המכירה של הקלות בחלק דומה של רכוש. עם זאת, עליך לזהות את הנכס כמו סוג בתוך 45 ימים ממכירת הקלות מתמדת. יתר על כן, רכישת הנכס כמו סוג שלך חייב להיות שלם בתוך 180 ימים ממכירת הקלות או המועד להגשת החזרת המס הבאה שלך, לפי המוקדם. אם תבחר לרכוש נכס כמו סוג, הבסיס שלך רכוש חדש זהה הבסיס יש לך על הקלות. לכן, אתה לא מזהה רווח חייב במס עד שאתה מוכר את סוג כזה.