מהו יחס הלוואה ל-ערך עבור משכנתא הפוכה?

הלוואה לערך (LTV) היא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס בעת הוצאת ההלוואה. רוב המשכנתאות ללא ביטוח משכנתא דורשים LTV של לא יותר מ 80 אחוז - כלומר, המשכנתא לא יכול להיות יותר מ 80 אחוז של הנכס ערך. במשכנתא הפוכה, LTV אינו תכונה עצמאית. כלומר, אין מקסימום קבוע והיחס מושפע מגורמים אחרים; עם זאת, ברוב המקרים זה עובד החוצה לטווח של בערך 50 עד 65 אחוזים.

איך עובד הפוך משכנתא?

משכנתא הפוכה היא הלוואה הביתה זמין לקשישים בגילאי 62 ומעלה כי אין צורך להיות נפרעו כל עוד הלווה ממשיך לחיות בבית ממושכן. הריבית בדרך כלל צוברת על העיקרון, כך כי יתרת ההלוואה עשויה להיות מספר פעמים את הסכום המקורי ההלוואה. זוהי הלוואה non recourse, כלומר הלווה אינו אחראי באופן אישי לפרעון. במקום זאת, ההון הראשוני של הבית יחד עם הערכתו על פני תקופת ההלוואה הם המקור הצפוי של קרנות החזר. הלווה משלם עבור ביטוח משכנתא אשר ישמשו לפרוע את המלווה אם ההון העצמי של הבית אינו מספיק כדי לפרוע את ההלוואה.

מיומנויות הלוואה

ישנם רק שני כישורים בסיסיים עבור הלווה משכנתא הפוכה: גיל הון הביתה. ההון המינימלי הנדרש הביתה, עם זאת, אינו נתון ספציפי החלים על כל המקרים. במקום זאת, הוא אחד הגורמים הקשורים זה בזה כמה לקביעת סכום ההלוואה המקסימלית שלך. גורמים אלה הם ערך הביתה, עד מקסימום מכסה; גיל; שער ריבית; ואת סוג ההלוואה, הכוללים סכום חד פעמי, תשלום חודשי על פני טווח מסוים, תשלום חודשי על פני כל החיים שלך, קו אשראי, או שילוב כלשהו של אפשרויות אלה.

נוסחה

הנוסחה לקביעת סכום ההלוואה המקסימלי שתקבל, על פי מחקר ארוך של מועצת הפדרל ריזרב, הוא מורכב וניתן לשנותו על ידי מחלקת השיכון ופיתוח עירוני מעת לעת. זה מתחיל עם הערך של הבית שלך, עד גבול לאומי שנקבע ב 625,500 $ נכון לשנת 2011. בשלב השני, הגיל שלך ואת הריבית הנוכחית מחויב עבור סוג ההלוואה שאתה רוצה הם לעומת להגיע ערך בין 0 ל 1 כי מוכפל בערך הבית או בקיבולת המקסימלית, לפי הנמוך מביניהם. הדמות המתקבלת היא סכום ההלוואה המקסימלי שעבורו אתה זכאי. מתוך דמות, אתה מחסר כל חוב קיים לך על הבית. זהו סכום הכסף שאתה יכול לקבל, פחות את עלויות הסגירה של ההלוואה.

מחשבון מקוון

בגלל הנוסחה היא מורכבת כל כך ואת שיעורי ההלוואה לשנות מדי יום, יש מקוון מחשבונים משכנתא הפוכה אתה יכול להשתמש כדי לקבוע כמה כסף אתה תהיה זכאי ולכן כמה הון אתה חייב להיות זכאי. לדוגמה, בית בודד בן 62, עם בית של 300 אלף דולר, שרוצה משכנתא הפוכה, יהיה זכאי להלוואה של 157 אלף דולר בשיעור קבוע של 6.4%, הכולל ביטוח משכנתא. אם homeowner יש 50 אחוז הון עצמי בבית, זה אומר שהיא גם חייבת $ 150,000 על משכנתא קיימת. המשכנתא היה צריך להיות משולם את המשכנתא הפוכה, עוזב 7,000 $ לשלם את עלויות הסגירה. בעל הבית של אותו גיל, המבקשים את ההלוואה אותו מקבל את אותו שיעור לא יהיה זכאי אם היה לו LTV של יותר מ -50 אחוזים. כגיל לווה, סכום ההלוואה שלו יעלה ולכן LTV שלו יהיה גם כן. בגיל 90, אותו לווה יקבל 210,000 $, וכתוצאה מכך LTV של כ 67%.